Predstavte si, že si v auguste 2025 rezervujete byt v Novom Meste za 190-tisíc eur.
O rok neskôr ten istý byt v inzeráte stojí o 14 percent viac - a vaša výplata medzitým pribrala 3,2 percenta. To nie je hypotetická scéna, to je presne to, čo ukazujú čísla Štatistického úradu SR za druhý štvrťrok 2026.
Poďme sa na to pozrieť bez marketingu realitných kancelárií. Čo tie čísla naozaj znamenajú a komu sa dnes kúpa vyplatí.
Čo presne hovoria dáta (k 15. 10. 2026)
Podľa ŠÚ SR boli ceny nehnuteľností na bývanie v 2. štvrťroku 2026 medziročne vyššie o 13,6 %. Dvojciferné tempo rastu tak pretrvalo už šiesty štvrťrok za sebou. Medzikvartálne (oproti 1. štvrťroku 2026) ceny stúpli o 1,4 % - čo je najpomalší rast za posledných 11 štvrťrokov, teda od 4. štvrťroka 2023.
Rozdiel medzi starším a novým bytom je pritom kľúčový:
- Existujúce byty: +14,3 % medziročne (medzikvartálne +1,3 %)
- Nové byty: +10 % medziročne (medzikvartálne +2,1 %)
V dlhodobom porovnaní (báza = priemer roka 2010) sa byty a domy predávajú o 133 % drahšie. Staršie byty dokonca o vyše 150 %, nové o 90 %.
Kde rastie najviac a kde sa už ochladzuje
Tu sa regióny rozchádzajú a to je pre vás dôležité:
- Bratislavský kraj: +16,2 % medziročne (ťahali ho existujúce byty, +16,6 %)
- Banskobystrický kraj: +12,4 %
- Žilinský, Trenčiansky, Trnavský: +10 až 12 %
- Košický a Prešovský kraj, Nitriansky kraj: pod 10 %
Zaujímavejší je však medzikvartálny pohľad, ktorý ukazuje, kam sa trh hýbe práve teraz:
- Trenčiansky, Žilinský a Trnavský kraj: +3 % a viac medzikvartálne - najdynamickejšie
- Bratislavský kraj: −0,5 % a Prešovský kraj: −0,6 % - jediné dva regióny s medzikvartálnym poklesom
V Bratislave a Prešove teda ceny existujúcich bytov v druhom štvrťroku mierne klesli. To nie je zlom trendu, ale signál, že hlavné mesto si po rokoch pretlaku začína vydýchovať.
Hypotéky: druhá rana pre kupujúceho
Kým ceny bytov rástli, peniaze na ich kúpu zdraželi. Podľa NBS (september 2026) ponukové ceny bytov na konci augusta medziročne stúpli o 13,8 %. Priemerná sadzba pri nových hypotékach podľa NBS v posledných mesiacoch rástla.
NBS to zhrnula jasne: „Kupujúci, ktorí nákup financujú cez hypotéku, sú preto v čoraz nevýhodnejšej situácii."
A čo mzdy? Ich rast za cenami bytov výrazne zaostáva. Nožnice medzi cenou bytu a vašou výplatou sa teda roztvárajú.
Napriek tomu objem hypoték rastie medziročne o 8,8 % - ľudia kupujú, lebo sa obávajú, že sadzby pôjdu ešte vyššie. NBS pripúšťa, že časť klientov sa v apríli 2026 snažila stihnúť hypotéku pred zdražením.
Kto by mal kupovať teraz
- Kupujúci v Bratislave, ktorý hľadá nový byt v developerskom projekte. Dokončených bytov v ponuke je v hlavnom meste najviac za niekoľko rokov a ich ceny rastú pomalšie ako mzdy. Je to jedna z mála výhod pre kupujúceho.
- Ten, kto kupuje na dlhodobé bývanie a má rezervu. Ak plánujete v byte žiť 10+ rokov, krátkodobé výkyvy vás nezasiahnu. Overte si ale splátku aj pri sadzbe o 1–1,5 percentuálneho bodu vyššej, než akú vám banka ponúka dnes.
- Mladí do 35 rokov s prvým bývaním. Ak nie ste v časovej tiesni, oplatí sa sledovať aktuálne pravidlá NBS pre hypotéky, pretože sa môžu meniť.
Kto by mal počkať
- Investor, ktorý čaká rýchly kapitálový rast. Pri sadzbe 3,9 % a raste cien, ktorý sa spomaľuje, sa čistý výnos z prenájmu v mnohých okresoch pohybuje pod úrovňou, ktorú by ste dostali z bezpečnejších nástrojov. Prepočítajte si to na konkrétnom byte, nie na priemere.
- Ten, kto by dnes kupoval len preto, že „ceny už nikdy neklesnú". NBS vo svojom komentári nenaznačuje, že by ceny mali začať klesať - ale to nie je to isté ako záruka ďalšieho dvojciferného rastu. Spomaľovanie medzikvartálneho tempa (1,4 % je najnižšie za 11 štvrťrokov) hovorí, že trh sa ochladzuje.
- Kupujúci v Prešovskom kraji s existujúcim bytom v hľadáčiku. Ceny tam medzikvartálne klesli o 0,6 %. Ak nemáte dôvod na rýchle rozhodnutie, trh vám nič neujde.
Pasce, na ktoré si dajte pozor
- Priemerná cena okresu nie je cena vášho bytu. Priemer 3 656 €/m² (celoslovenský údaj) vám nepovie nič o konkrétnej ulici, poschodí, stave budovy ani orientácii. Vždy si spravte vlastný prepočet €/m² na konkrétnych ponukách v okolí.
- Rast 14 % je medziročný, nie večný. Posledný štvrťrok ukázal spomalenie. Kto sa rozhoduje pod tlakom „teraz alebo nikdy", rozhoduje sa na základe minulosti, nie budúcnosti.
- Rozdiel medzi novým a starým bytom je 4 percentuálne body. Pri novostavbe v Bratislave dnes môžete mať lepšiu pozíciu pri vyjednávaní než pri staršom byte, po ktorom je dopyt.
Andrejov realitný verdikt: kupovať - ale selektívne
Ak hľadáte byt na bývanie a máte rezervu na vyššiu splátku, kupujte. Čakanie na plošné zlacnenie je stávka do neznáma - NBS žiadny pokles nenaznačuje a ponuka nových bytov v Bratislave je zatiaľ najvyššia za roky.
Ak kupujete ako investíciu alebo špekulujete na rýchly rast, počkajte. Spomaľovanie medzikvartálneho tempa a rastúce sadzby znižujú výnos a zvyšujú riziko. Pri investičnom byte si vždy prepočítajte čistý výnos z prenájmu po odpočítaní nákladov, daní a prázdnych mesiacov - nie len kapitálový rast.
A to najdôležitejšie: byt je rozhodnutie na desaťročia, nie na jedno leto. Overte si ponuky viacerých bánk, spočítajte si splátku pri vyššej sadzbe a nekupujte preto, že vám to niekto hovorí.
Zdroje
- Ceny bytov a domov opäť prudko rastú: Medziročne zdraželi takmer o 14 percent - topky.sk (citované 15. 10. 2026)
- Byty zdraželi o 14 % a hypotéky idú hore. NBS upozorňuje: Kto kupuje na úver, je v čoraz horšej situácii - kryptomagazin.sk (citované 15. 10. 2026)
- Ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku medziročne vzrástli o takmer 14 percent - postoj.sk (citované 15. 10. 2026)
- Ceny nehnuteľností v 2. štvrťroku medziročne vzrástli o takmer 14 % - teraz.sk (citované 15. 10. 2026)
