Byt 2-izbový, 55 m², v novostavbe pri bratislavskom Ružinove.
Majiteľ ho kúpil za 2 450 €/m², teda 134 750 €. Teraz stojí pred rozhodnutím, ktoré za posledné dva roky rieši čoraz viac ľudí: dá ho na krátkodobý prenájom cez platformu, alebo podpíše ročnú zmluvu s jedným nájomcom? Rozdiel v hrubom výnose medzi oboma modelmi môže byť viac než dvojnásobný - ale čistý zisk po odpočítaní nákladov a rizika sa zďaleka tak nelíši.
Poďme na čísla. A pozor, tento článok nie je o tom, „koľko zarobíte na prenájme" všeobecne - to sme rozobrali inde. Toto je o voľbe modelu.
Čo ukazujú čisté výnosy
Podľa dostupných dát o nájomnom sa priemerné nájomné v Bratislavskom kraji pri dlhodobom prenájme pohybuje okolo 13–15 €/m² mesačne pri štandardnom byte v dobrom stave. Pri 55 m² to znamená cca 730–825 € hrubého mesačného príjmu, teda 8 800–9 900 € ročne.
Pri krátkodobom prenájme cez platformu je situácia iná. Priemerná obsadenosť v Bratislave sa podľa dostupných trhových odhadov pohybuje okolo 60–65 % v hlavnej sezóne a 40–50 % mimo nej. Pri priemernej cene za noc 65–80 € (2-izbový byt v centre a širšom centre) to vychádza na 14 000–19 000 € hrubého ročne.
To vyzerá ako jasná výhra pre Airbnb. Lenže hrubý príjem nie je zisk.
Skryté náklady, ktoré ľudia podceňujú
Dlhodobý nájom: - Daň z príjmu z prenájmu: pri príjme do 500 € ročne sa uplatňuje oslobodenie (podľa zákona o dani z príjmov, stav k 19. 10. 2026 - overte si aktuálnu verziu), nad ním sa daní sadzbou podľa aktuálneho znenia zákona zo základu po odpočítaní výdavkov (paušál 40 % alebo skutočné výdavky). - Opotrebenie a bežná údržba: realisticky 300–600 € ročne. - Poistenie domácnosti a prípadné poistenie nájomného: 100–200 € ročne. - Riziko neplatiča: pri jednom nájomcovi môže znamenať 3–6 mesiacov bez príjmu a súdne trovy.
Krátkodobý prenájom: - Provízia platformy: 3–15 % z každej rezervácie. - Upratovanie medzi hosťami: 25–40 € za obrat, pri 150 obratoch ročne to je 3 750–6 000 €. - Pranie posteľnej bielizne, spotrebný materiál: 500–900 € ročne. - Vyššia amortizácia interiéru: nábytok a zariadenie sa opotrebujú 2–3× rýchlejšie. - Licenčné a regulačné požiadavky: v Bratislave platí povinnosť registrácie ubytovacieho zariadenia, odvody z ubytovacej dane a - pri väčšom počte jednotiek - aj klasifikácia. Sadzby dane a podmienky sa menia, overte si ich na stránke mesta. - Čas majiteľa: komunikácia s hosťami, riešenie problémov, koordinácia upratovania. Pri samospráve to je 5–10 hodín týždenne.
Prepočet na čistý ročný výnos
Modelový príklad (ilustračný, nie reálna ponuka): byt 55 m², kúpna cena 134 750 €, vlastné financovanie bez hypotéky.
| Položka | Dlhodobý nájom | Krátkodobý nájom |
|---|---|---|
| Hrubý ročný príjem | 9 300 € | 16 500 € |
| Provízia platformy | 0 € | −1 650 € |
| Upratovanie a bielizeň | 0 € | −5 000 € |
| Energie a režijné náklady (rozdiel) | −600 € | −2 200 € |
| Údržba a opotrebenie | −500 € | −1 500 € |
| Daň (orientačne, po odpočtoch) | −1 000 € | −2 300 € |
| Čistý ročný výnos | cca 7 200 € | cca 3 850 € |
Hrubý výnos z kúpnej ceny: pri dlhodobom prenájme cca 5,3 %, pri krátkodobom cca 2,9 % čistého. A to sme ešte nezapočítali hodnotu vlastného času.
Áno, čítate správne. Krátkodobý prenájom vyzerá na papieri ako víťaz, ale po odpočítaní všetkých nákladov často skončí pod úrovňou dlhodobého prenájmu - pokiaľ byt nie je v atraktívnej lokalite s vysokou obsadenosťou a nízkymi prevádzkovými nákladmi.
Kedy sa Airbnb naozaj vyplatí
Krátkodobý prenájom dáva zmysel, ak spĺňate aspoň tri z týchto podmienok:
- Lokalita s turistickým alebo biznisovým dopytom - centrum Bratislavy, Košice pri hlavnej stanici, Vysoké Tatry. Pri priemernom okrese na západnom Slovensku sa obsadenosť prepadá a model stráca výhodu.
- Máte kapacitu na prevádzku - sami alebo cez spoľahlivého správcu, ktorý si berie 20–30 % z príjmu.
- Byt je zariadený na krátkodobý prenájom - investícia do interiéru 8 000–15 000 € sa musí vrátiť do 3–4 rokov.
- Zvládnete sezónnosť - príjem nie je rovnomerný a v zime môže výrazne klesnúť.
Kedy je lepší dlhodobý nájomca
- Stabilita a predvídateľnosť - jeden nájomca, jedna zmluva, jeden príjem mesačne.
- Nižšia administratíva - žiadne platformy, registrácie, dane z ubytovania.
- Menšie opotrebenie bytu - nájomca sa správa k bytu inak než hosť na dve noci.
- Podmienky pri hypotéke - pri žiadosti o úver si overte u svojej banky, ako posudzuje príjem z dlhodobého a krátkodobého prenájmu, pretože prístup sa môže líšiť.
Pasce, na ktoré upozorňujeme
- Regulácia sa mení. Mestá v EÚ postupne sprísňujú pravidlá pre krátkodobé prenájmy. Ak sa rozhodnete pre Airbnb, počítajte s tým, že o dva roky môže byť model drahší alebo obmedzený.
- Obsadenosť je odhad, nie záruka. Čísla z platforiem sú priemery, váš byt môže skončiť pod nimi.
- Daňové priznanie pri krátkodobom prenájme je zložitejšie - viac dokladov, viac rizika chyby.
- Susedia a spoločenstvo vlastníkov. Krátkodobý prenájom v bytovom dome často naráža na odpor - a to aj vtedy, keď je právne v poriadku.
Andrejov realitný verdikt: počkať - a najprv prepočítať
Toto nie je rozhodnutie, ktoré sa dá urobiť „od oka". Sadnite si s tabuľkou, doplňte svoje reálne čísla - cenu za noc vo vašej lokalite, províziu platformy, náklady na upratovanie, daňovú sadzbu - a porovnajte čistý výnos, nie hrubý príjem. Vo väčšine prípadov mimo turistických centier vyjde dlhodobý nájom ako rozumnejšia voľba: menej práce, menšie riziko, stabilnejší príjem. Krátkodobý prenájom má zmysel vtedy, keď máte lokalitu, kapacitu a chuť sa mu venovať - a keď ste pripravení, že sa pravidlá môžu zmeniť.
Pred podpisom čohokoľvek si overte aktuálne sadzby dane z ubytovania a podmienky registrácie na stránke príslušného mesta - tieto údaje sa menia a v čase čítania tohto článku už nemusia platiť.
Zdroje
-
Eurostat - Housing statistics, ec.europa.eu (citované 19. 10. 2026)
-
Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, slov-lex.sk (stav k 19. 10. 2026)
- Mesto Bratislava - podmienky registrácie ubytovacích zariadení, bratislava.sk (citované 19. 10. 2026)
