Predstavte si typickú situáciu: kúpili ste byt v starom dome, chcete zhodiť priečku medzi kuchyňou a obývačkou a vymeniť jadro.
Stojíte pred otázkou, či vôbec niekam volať - a ak áno, tak kam. Odpoveď je menej dramatická, než by ste čakali, ale drahšia, ak ju prehliadnete.
Kedy vôbec nemusíte na úrad
Podľa nového stavebného zákona (č. 25/2025 Z. z.), ktorý platí od 1. apríla 2025, väčšina bežnej rekonštrukcie bytu na stavebný úrad nepatrí. Podľa § 18 ods. 5 zákona tam nemusíte ísť pri:
- oprave a výmene vnútorných priečok, omietok, obkladov, podláh, dlažieb, podhľadov a dverí,
- výmene kuchynskej linky, vane, sprchy, umývadla, WC a ich rozvodov,
- oprave a výmene elektrických rozvodov, ak sa nemení ich trasa,
- maliarskych, natieračských a štukatérskych prácach,
- výmene okien a dverí.
Kompletná rekonštrukcia bytu - nové jadro, rozvody, obklady, podlahy, maľovanie - teda na stavebný úrad obvykle nepatrí. To je dobrá správa. Zlá správa prichádza v momente, keď sa dotknete nosnej konštrukcie.
Kedy potrebujete ohlásenie
Ohlásenie na stavebnom úrade potrebujete pri stavebných úpravách, ak nastane niektorá z podmienok podľa § 18 ods. 3. Pri byte sú relevantné najmä tri:
- práce môžu ohroziť mechanickú odolnosť a stabilitu stavby, protipožiarnu bezpečnosť alebo zdravie ľudí (písm. h) - typicky nový otvor v nosnej stene,
- dom je kultúrna pamiatka (písm. f),
- dom stojí v pamiatkovom území (písm. g).
Najčastejšia chyba je búrať stenu, o ktorej si myslíte, že nie je nosná. Či stena nesie strop, sa od oka spoľahlivo určiť nedá - overíte to v projektovej dokumentácii domu (pýtajte si ju od správcu) alebo u statika, a to ešte pred búraním, nie počas neho.
Čo ohlásenie obsahuje a ako dlho trvá
Ohlásenie obsahuje údaje o vás, údaje z katastra a opis miesta a druhu prác. Prílohou je projekt stavby na ohlásenie a záväzné stanoviská dotknutých orgánov (§ 63 ods. 2). Stavebný úrad má na vybavenie 30 dní - overí projekt a vydá overovaciu doložku (§ 63 ods. 6). Ak tak v lehote neurobí, platí, že doložku vydal (§ 63 ods. 7). S ohlásenými prácami musíte začať do troch rokov od overenia projektu (§ 63 ods. 10).
Kolaudácia sa na stavebné úpravy nevyžaduje, pokiaľ nejde o zmenu v užívaní stavby (§ 66 ods. 1).
Koľko to stojí - a čo vás môže vyjsť draho
Presnú cenu projektu stavby na ohlásenie zákon neustanovuje a líši sa podľa rozsahu prác a projektanta. Toto je údaj, ktorý sa mení podľa lokality a zložitosti zásahu - overte si ho u konkrétneho projektanta pred podaním. Čo je však pevné, sú sankcie:
- fyzická osoba bez overeného projektu pri prácach, ktoré ohlásenie vyžadovali: pokuta od 30 do 3 000 eur (§ 79 ods. 2 písm. a) a ods. 6 písm. b),
- firma alebo živnostník: pokuta od 1 000 do 5 000 eur (§ 80 ods. 2 písm. a).
Novela stavebného zákona, ktorú ministerstvo dopravy predložilo v roku 2026, navyše zavádza povinnosť overeného projektu stavby na ohlásenie a možnosť pokút za užívanie stavby bez overeného projektu. Podľa Pravdy (2026) štát zároveň výrazne zvyšuje viaceré sankcie, ktoré boli doteraz skôr symbolické.
Správca a susedia: čo zákon neprikazuje, ale vyplatí sa
Zákon o vlastníctve bytov (č. 182/1993 Z. z.) vám ukladá tri veci: nerušiť a neohrozovať ostatných vlastníkov (§ 11 ods. 1), nerobiť úpravy, ktoré by ich rušili v neprimeranom rozsahu alebo menili vzhľad domu bez ich súhlasu (§ 11 ods. 4), a na výzvu pustiť správcu do bytu na kontrolu. Ak ho nepustíte, správca musí stavebné úpravy oznámiť stavebnému úradu (§ 11 ods. 8).
Súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome potrebujete, ak úprava zasahuje do spoločných častí či zariadení domu alebo mení jeho vzhľad (§ 14b ods. 1 písm. l a m). Výslovne sem patrí aj odpojenie od spoločného kúrenia alebo teplej vody. Nosné steny sú spoločnou časťou domu - kto chce prerezať nosnú stenu, potrebuje okrem ohlásenia na úrad aj súhlas vlastníkov.
Oznam pre susedov vám zákon nenariaďuje, ale je to najlacnejší spôsob, ako predísť sťažnostiam. Vyveste ho na nástenku aspoň pár dní pred začatím prác - s termínom, časom najhlučnejších prác a kontaktom na vás aj firmu.
Víkend a nočný kľud: pozor na obec
Stavebný zákon práce cez víkend nezakazuje, ale požaduje, aby stavenisko nezaťažovalo okolie nadmerným hlukom, prachom a vibráciami, najmä v čase nočného pokoja a v dňoch pracovného pokoja (§ 6 ods. 3 písm. i). Obec môže všeobecne záväzným nariadením čas prác obmedziť (§ 81 ods. 7).
Čas prác môže obec obmedziť všeobecne záväzným nariadením - konkrétne pravidlá sa líšia obec od obce a môžu sa meniť. Pred začatím si preto pozrite aktuálne VZN svojej obce a domový poriadok.
Čo si pripraviť: kontrolný zoznam
- Projektová dokumentácia - pri zásahu do nosnej steny projekt stavby na ohlásenie.
- Výpis z katastra nehnuteľností a doklad preukazujúci právo k nehnuteľnosti.
- Vyjadrenie statika, ak sa zasahuje do nosných konštrukcií.
- Súhlas vlastníkov (nadpolovičná väčšina), ak sa zasahuje do spoločných častí.
- Oznámenie správcovi - e-mailom alebo doporučene, s rozsahom prác a požiadavkami (zatvorenie vody na stúpačke, používanie výťahu, umiestnenie kontajnera na sutiny).
- Oznam pre susedov na nástenku.
- Overenie VZN obce a domového poriadku.
Kde môžete postaviť kontajner na sutiny, overte vopred u správcu alebo na miestnom úrade - pozemok pred domom nemusí patriť vlastníkom bytov.
Andrejov realitný verdikt: počkať - a overiť si papier pred búraním
Platí jedno jasné pravidlo: bežná rekonštrukcia bytu vás na úrad nepošle, zásah do nosnej steny áno - a sankcia za obídenie je 30 až 3 000 eur pre fyzickú osobu. Ak plánujete rekonštrukciu s akýmkoľvek zásahom do konštrukcie, nezačínajte búraním - začnite projektovou dokumentáciou a overením u správcu. Pri čisto povrchových úpravách (podlahy, obklady, maľovanie, výmena jadra bez zásahu do nosných stien) úrad neriešte, ale susedov a správcu informujte vopred.
Novela stavebného zákona z roku 2026 navyše sprísňuje režim pri stavbách „na ohlásenie“ - zavádza povinnosť overeného projektu a pokuty za užívanie bez neho. Konkrétne detaily novely sa v čase písania ešte menili - pred podaním si overte aktuálny stav na Portáli výstavby alebo priamo na stavebnom úrade svojej obce.
Zdroje
- Pravda.sk - Štát opäť mení pravidlá, prekopáva stavebný zákon, pravda.sk (citované 9. 11. 2026)
- BF-stavby - Stavebné povolenie 2026 | Nové pravidlá, bf-stavby.sk (citované 9. 11. 2026)
- Dom Snov - Drobné stavby v roku 2026: Kedy stačí ohlásenie?, domsnov.sk (citované 9. 11. 2026)
- MPro Construction - Oznámenie o rekonštrukcii bytu: komu, kedy + vzor, mproconstruction.sk (citované 9. 11. 2026)
