Prenajímateľ, ktorý dnes pri podpise zmluvy na dobu určitú na rok tajne dúfa, že nájomníka po dvanástich mesiacoch „nejako“ vymení bez udania dôvodu.
A nájomník, ktorý sa každý november bojí, či mu majiteľ predĺži zmluvu, alebo ho pošle hľadať nový byt. Presne túto patovú situáciu má odstrániť nový Občiansky zákonník - no až od 1. júla 2027. Dovtedy platí staré právo a zmluvy podpísané pred týmto dátumom sa ním budú spravovať aj naďalej.
Poďme sa pozrieť, čo sa reálne mení, pre koho a kde sú pasce.
Čo sa mení a čo nie (dátum je kľúčový)
Nový Občiansky zákonník nadobúda účinnosť 1. júla 2027. Dve veci treba držať v hlave:
- Zmluvy uzavreté pred týmto dátumom sa spravujú doterajšími predpismi. Ak máte platnú zmluvu, nič sa vám automaticky nemení.
- Strany sa môžu písomne dohodnúť, že sa ich existujúci vzťah bude spravovať novou úpravou. To je dôležitý nástroj - nie automat, ale voliteľná možnosť.
Zákon zároveň ruší samostatný zákon o krátkodobom nájme bytu a zákon o nájme nebytových priestorov. Celá úprava nájmu sa tak dostáva pod jednu strechu. Zmena sa dotkne aj slovíčkarstva: podľa Forbsu (2026) sa z „nájomcu“ stáva „nájomník“.
Výpovedné dôvody: taxatívny zoznam, žiadna improvizácia
Prenajímateľ bude môcť vypovedať nájom len z vymedzených dôvodov. Podľa Forbsu (2026) ide o tieto prípady:
- nájomník hrubo poruší povinnosti z nájmu,
- prenechá byt do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
- je odsúdený za úmyselný trestný čin spáchaný proti prenajímateľovi, členovi jeho domácnosti alebo obyvateľom domu,
- nájom si vyžaduje verejný záujem,
- prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo blízku osobu.
Výpovedné lehoty a ich dĺžka sa riadia novou úpravou; presné znenie a lehoty si pred podpisom zmluvy overte v aktuálnom texte Občianskeho zákonníka v znení účinnom od 1. júla 2027.
Zraniteľní nájomníci dostanú o mesiac viac
Namiesto bytových náhrad zákon zavádza ochranu zraniteľnejších skupín. Podľa Forbsu (2026) sa má zvýšená ochrana vzťahovať na tieto skupiny:
- ľudia nad 70 rokov,
- osoby s ťažkým zdravotným postihnutím,
- tí, ktorí sa v domácnosti starajú o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu.
Pre majiteľa to znamená jediné: pri plánovaní predaja či sťahovania do vlastného bytu treba počítať s dlhším horizontom, ak v byte sedí nájomník z týchto skupín.
Reťazenie zmlúv stráca zmysel
Toto je najzaujímavejšia zmena z pohľadu trhu. Podľa Forbsu (2026) zákon reťazenie zmlúv na určitú dobu osobitne neupravuje. Zaniká však režim zákona o krátkodobom nájme bytu, takže každá zmluva podlieha všeobecným pravidlám.
Nové pravidlá dôvod na reťazenie skôr oslabujú: ak sa z nájmu na neurčitú dobu dá vystúpiť v zákonom vymedzených prípadoch a bez bytovej náhrady, umelé konštrukcie s krátkymi zmluvami v zásade strácajú zmysel. Možnosť odstúpiť od zmluvy pri omeškaní nájomníka s platbami (podmienky a lehoty upraví nový zákonník) robí z nájmu na neurčitú dobu vhodnú voľbu aj pre opatrnejších prenajímateľov.
Dôsledok pre trh: menej administratívneho cirkusu pri obnove zmlúv, viac stability pre nájomníka - a pre majiteľa rýchlejší nástroj na ukončenie vzťahu, keď nájomník neplatí.
Predkupné právo a neplatiči
Ak si strany predkupné právo dohodnú, nájomník, ktorý riadne plní povinnosti, má prednostné právo pokračovať v nájme, ak sa prenajímateľ rozhodne byt prenajímať aj po uplynutí doby nájmu. To je pre nájomníka stabilita, pre majiteľa obmedzenie - a dôvod, prečo si túto klauzulu treba prečítať pred podpisom, nie po ňom.
Ak nájomník po skončení nájmu byt nevyprata, aj naďalej bude potrebná súdna cesta - žaloba o vypratanie. Zákon však prenajímateľovi priznáva právo na odplatu za užívanie bytu až do riadneho odovzdania bytu; jej výšku a podmienky upraví nový zákonník. Pre majiteľa je to páka, nie záruka rýchleho riešenia.
Čo to znamená pre investičný výnos z prenájmu
Tu sa dostávame k číslam, ktoré majiteľa zaujímajú najviac. Realitný špecialista Daniel Golian (2026) upozorňuje, že nájom môže pokryť splátku hypotéky aj súvisiace náklady, vyžaduje si to však správny výber nehnuteľnosti. Za prijateľnú považuje aj situáciu, keď majiteľ každý mesiac určitú sumu dopláca - dôležité je, aby bola pre investora únosná. Postupným splácaním klesá výška úveru a po refinancovaní môže investícia priniesť pozitívny cash flow.
Dve praktické upozornenia z toho istého zdroja:
- Menšie byty sa prenajímajú jednoduchšie. Pri výbere investičnej nehnuteľnosti sledujte lokalitu, demografiu, dopyt po nájomnom bývaní a konkurenciu.
- Preverte si ponuku prenájmov v dome. Ak je v jednom bytovom dome veľa bytov určených na prenájom, ich majitelia si môžu navzájom konkurovať - a to tlačí výšku nájomného nadol.
Konkrétny výnos z prenájmu (ROI) sa nedá určiť paušálne - závisí od kúpnej ceny za m², výšky nájomného v lokalite a nákladov na vlastníctvo. Pri prepočte si vždy vyžiadajte €/m² pri kúpe aj pri nájme a porovnajte s priemerom okresu. Bez týchto dvoch čísel je akýkoľvek výpočet výnosu len dohad.
Kedy sa oplatí prenájom a kedy nie
Trh s prenájmami je podľa realitného makléra Zajkovského (Pravda) výrazne koncentrovaný v Bratislave. Dôvod je jednoduchý: hlavné mesto ponúka najviac pracovných príležitostí a je univerzitným mestom. Nie každý študent získa miesto na internáte a nie každý, kto tu dostane prácu, si hneď dovolí kúpiť byt.
Praktický dôsledok pre majiteľa mimo Bratislavy: dopyt po nájme je redší, doba hľadania nájomníka dlhšia a vyjednávacia pozícia slabšia. To sa priamo premieta do výnosu - a do rizika, že byt bude medzi nájomníkmi stáť prázdny.
Pasce, na ktoré si dať pozor
- Zmluvy podpísané pred 1. júlom 2027 sa novou úpravou neriadia, kým sa na tom strany písomne nedohodnú. Ak chcete nový režim, musíte to urobiť vedome.
- Revízia vzorových zmlúv. Majiteľ by mal dôkladne zrevidovať svoje vzorové zmluvy pre nájmy uzatvárané po účinnosti nového zákonníka - staré vzory môžu obsahovať ustanovenia, ktoré už nebudú sedieť.
- Krátkodobý prenájom cez platformy nie je automaticky výnosnejší. Influencer Milan Bez Mapy (2026) po dvoch rokoch s krátkodobým prenájmom skončil a priznal, že z toho „trochu vyhorel“, hoci mu dovtedy prinášal viac peňazí. Jeho byt od nového roka dostane dlhodobého nájomníka.
Andrejov realitný verdikt: počkať (so zmluvou v ruke)
Do 1. júla 2027 sa nič automaticky nemení. Ak práve teraz podpisujete nájomnú zmluvu, podpíšete ju podľa starého práva - a to je dôležité vedieť, nie prehliadnuť. Majitelia: zrevidujte si vzory zmlúv ešte pred účinnosťou nového zákonníka a zvážte, či sa vám neoplatí dohodnúť sa s existujúcim nájomníkom na novom režime. Nájomníci: prednostné právo a ochrana zraniteľných skupín sú reálne výhody, ale len ak sú v zmluve správne zakotvené.
A jedno číslo na záver: bez konkrétneho €/m² pri kúpe a pri nájme v danej lokalite sa o výnosnosti prenájmu nerozhoduje - rozhoduje sa o viere v čísla, ktoré nikto neprepočítal.
Zdroje
- Forbes Slovensko - Nájom bytu po novom: prenajímatelia získajú viac slobody, nájomníci stabilitu, forbes.sk (citované 9. 11. 2026)
- tnlive.sk - Oplatí sa ešte investovať do nehnuteľností? Odborník radí, na čo si dať pozor pri kúpe bytu, tnlive.sk (citované 9. 11. 2026)
- Pravda - Radíme: Kedy je prenájom bytu výhodný, pravda.sk (citované 9. 11. 2026)
- Dobré noviny - Poučil sa a končí s krátkodobým prenájom bytu, dobrenoviny.sk (citované 9. 11. 2026)
